Le risque de bulle immobilière augmente encore, mais pas au Tessin

L'indice par lequel UBS mesure le risque de bulle immobilière en Suisse continue de monter. Au deuxième trimestre 2026, il s'est établi à 0,72 point, contre 0,62 au cours des trois mois précédents.

La comparaison annuelle est plus parlante que la comparaison trimestrielle. Il y a un an, le même paramètre valait 0,07 point. La banque relève que la hausse est ininterrompue depuis la fin de 2024.

Le niveau atteint reste toutefois dans la plage du risque modéré, qui va de 0 à +1 point. Entre 0 et -2, le risque est jugé faible. Entre +1 et +2, l'institut parle de risque élevé, et au-delà de +2 de risque aigu.

Les prix et les dettes croissent plus vite que les revenus

Le moteur de la hausse est l'écart entre deux courbes. L'endettement des ménages comme les prix des logements ont progressé nettement plus que les revenus.

Deux facteurs ont accéléré la dynamique. Le premier est la persistance de taux d'intérêt bas, qui rend le crédit hypothécaire avantageux. Le second est la rareté des logements neufs sur le marché.

Les analystes ne prévoient pas de refroidissement à court terme. Pour les prochains trimestres, ils tablent sur une demande solide de logements en propriété, malgré un revenu par habitant en croissance minime. Pour l'ensemble de 2026, ils attendent une hausse nominale des prix comprise entre 3,5% et 4,0%.

La carte des déséquilibres concerne de près la Suisse italienne. Presque toutes les zones des Grisons présentent des tensions, alors que le problème est absent des districts tessinois. Les situations les plus difficiles se trouvent dans la région de Zurich, en Suisse centrale et dans certains districts vaudois et valaisans.

La différence entre les deux cantons alpins s'explique par la demande. Aux Grisons pèse le marché des résidences secondaires et touristiques, qui dépend d'acheteurs extérieurs à la région et réagit peu aux revenus locaux.

Pour qui regarde les finances publiques et les ménages, la donnée pertinente est le rapport entre dette hypothécaire et revenu disponible. Tant qu'il augmente, une remontée des taux se répercute plus fortement sur les budgets des familles. La mesure de la banque n'annonce pas une crise, mais signale que la marge de sécurité se réduit.