Das Risiko einer Immobilienblase steigt weiter, aber nicht im Tessin

Der Index, mit dem UBS das Risiko einer Immobilienblase in der Schweiz misst, steigt weiter. Im zweiten Quartal 2026 lag er bei 0,72 Punkten gegenüber 0,62 in den drei Monaten davor.

Der Jahresvergleich ist aussagekräftiger als der Quartalsvergleich. Vor einem Jahr betrug derselbe Wert 0,07 Punkte. Die Bank hält fest, dass der Anstieg seit Ende 2024 ununterbrochen anhält.

Das erreichte Niveau bleibt dennoch im Bereich des moderaten Risikos, der von 0 bis +1 Punkt reicht. Zwischen 0 und -2 gilt das Risiko als tief. Zwischen +1 und +2 spricht das Institut von erhöhtem Risiko, über +2 von akutem Risiko.

Preise und Schulden wachsen stärker als die Einkommen

Treiber des Anstiegs ist die Schere zwischen zwei Kurven. Sowohl die Verschuldung der Haushalte als auch die Wohnungspreise sind deutlich stärker gestiegen als die Einkommen.

Zwei Faktoren haben die Entwicklung beschleunigt. Der erste sind die anhaltend tiefen Zinsen, die Hypothekarkredite günstig machen. Der zweite ist das knappe Angebot an neuen Wohnungen.

Die Analysten erwarten kurzfristig keine Abkühlung. Für die kommenden Quartale rechnen sie mit einer soliden Nachfrage nach Wohneigentum, trotz eines nur minimal wachsenden Pro-Kopf-Einkommens. Für das ganze Jahr 2026 erwarten sie einen nominalen Preisanstieg zwischen 3,5% und 4,0%.

Die Karte der Ungleichgewichte betrifft die italienische Schweiz unmittelbar. Fast alle Regionen Graubündens weisen Spannungen auf, während das Problem in den Tessiner Gebieten fehlt. Die schwierigsten Lagen finden sich im Raum Zürich, in der Zentralschweiz und in einzelnen Waadtländer und Walliser Bezirken.

Der Unterschied zwischen den beiden Alpenkantonen erklärt sich über die Nachfrage. In Graubünden fällt der Markt für Zweit- und Ferienwohnungen ins Gewicht, der von Käufern ausserhalb der Region abhängt und auf lokale Einkommen kaum reagiert.

Wer auf die öffentlichen Finanzen und die Haushalte blickt, achtet vor allem auf das Verhältnis zwischen Hypothekarschuld und verfügbarem Einkommen. Solange es steigt, wirkt sich ein Zinsanstieg stärker auf die Haushaltsbudgets aus. Die Messgrösse der Bank kündigt keine Krise an, zeigt aber, dass der Sicherheitsspielraum kleiner wird.