Il rischio di bolla immobiliare sale ancora, ma non in Ticino

L'indice che UBS calcola per misurare il rischio di bolla immobiliare in Svizzera continua a salire. Nel secondo trimestre 2026 si è attestato a 0,72 punti, contro 0,62 nei tre mesi precedenti.

Il confronto annuale è più eloquente del confronto trimestrale. Un anno fa lo stesso parametro valeva 0,07 punti. La banca osserva che la salita è ininterrotta dalla fine del 2024.

Il livello raggiunto resta comunque nella fascia di rischio moderato, che va da 0 a +1 punto. Fra 0 e -2 il giudizio è basso. Fra +1 e +2 l'istituto parla di rischio elevato, oltre +2 di rischio acuto.

Prezzi e debiti crescono più dei redditi

Il motore dell'aumento è lo scarto fra due curve. Sia l'indebitamento delle economie domestiche sia i prezzi delle abitazioni sono cresciuti in misura nettamente superiore ai redditi.

Due fattori hanno accelerato la dinamica. Il primo è il perdurare di tassi d'interesse bassi, che rende il credito ipotecario conveniente. Il secondo è la scarsità di nuove abitazioni sul mercato.

Gli analisti non prevedono un raffreddamento a breve. «Per i prossimi trimestri prevediamo una domanda solida di abitazioni di proprietà, malgrado un reddito pro capite in crescita minima», scrivono. Per l'intero 2026 attendono un aumento nominale dei prezzi compreso tra il 3,5% e il 4,0%.

La mappa degli squilibri interessa da vicino la Svizzera italiana. Quasi tutte le zone dei Grigioni presentano tensioni, mentre nei comprensori ticinesi il problema è assente. Le situazioni più difficili si trovano nell'area di Zurigo, nella Svizzera centrale e in alcuni distretti vodesi e vallesani.

La differenza fra i due cantoni alpini si spiega con la domanda. Nei Grigioni pesa il mercato delle residenze secondarie e turistiche, che dipende da acquirenti esterni alla regione e reagisce poco ai redditi locali.

Per chi guarda ai conti pubblici e alle famiglie, il dato rilevante è il rapporto fra debito ipotecario e reddito disponibile. Finché cresce, un rialzo dei tassi si trasmette con più forza sui bilanci domestici. La misura della banca non annuncia una crisi, ma segnala che il margine di sicurezza si sta riducendo.